Интервью с Виорелом Годя, генеральным директором компании «Lagmar»

К.: Господин Годя, ситуация на рынке недвижимости вызывает множество вопросов. Это связано с тем, что мы уже второй квартал подряд наблюдаем значительное сокращение числа сделок с недвижимостью, несмотря на высокий спрос, превышающий предложение примерно на 30%. Чем это объясняется?

В.Г.: Прежде чем ответить на ваш вопрос, считаю необходимым напомнить, что в первом квартале текущего года в Республике Молдова было продано 4 245 квартир, что примерно на 1 100 меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Во втором квартале было зафиксировано 3 250 сделок, что является самым низким показателем за последние 15 лет. Однако, помимо этих наблюдений, есть и объяснения текущей ситуации на рынке недвижимости.

Первое объяснение — это продолжающийся рост цен на квартиры. Некоторые могут утверждать, что цены «раздуты». Возможно, где-то они правы, поскольку на любом рынке с повышенным спросом существует риск, что некоторые участники будут стремиться «взвинтить» цены. Тем не менее, нельзя игнорировать и объективные факторы. Например, в последние три года значительно изменились региональные логистические процессы, что привело к росту цен на множество товаров и продуктов, включая существенное подорожание строительных материалов. Также не следует забывать о высокой инфляции, которая за последние годы составила более 40%. Кстати, инфляционное давление побудило Национальный банк Молдовы провести более жесткую монетарную политику, что в свою очередь привело к росту процентных ставок по ипотечным кредитам, что оказывает и продолжит оказывать непосредственное влияние на ситуацию на рынке недвижимости. Для лучшего понимания этого воздействия стоит отметить, что доля квартир, приобретаемых с использованием ипотечных кредитов, возросла до 60%. В предыдущие годы этот показатель составлял около 32%.

К.: По вашему мнению, что стало причиной роста числа сделок с недвижимостью через ипотечные кредиты?

В.Г.: Во-первых, рост цен на квартиры, что поставило многих покупателей в затруднительное положение и побудило их обращаться в банки. Во-вторых, определенное влияние оказали новые правила, касающиеся лимитов наличных средств, которые могут быть использованы при сделках с недвижимостью. Все это усилило роль банков в процессах на рынке недвижимости, и теперь возникает вопрос: продолжит ли эта роль расти или снизится? Или, точнее, вопрос заключается в следующем: будет ли расти доля сделок с недвижимостью через ипотеку или она снизится? Лично я полагаю, что в краткосрочной перспективе она снизится, поскольку вследствие действий Национального банка Молдовы процентные ставки по ипотечным кредитам выросли. Однако в среднесрочной перспективе доля таких сделок увеличится. У нас есть основания предполагать, что в ближайшие месяцы инфляционное давление несколько снизится, что дает основание для вывода о том, что в 2026 году можно ожидать снижения ставок по ипотечным кредитам, что могло бы стимулировать развитие рынка недвижимости.

К.: В настоящее время рынок недвижимости рассматривается потенциальными участниками с определенной осторожностью. Как вы объясняете эту осторожность?

В.Г.: Действительно, ощущается определенная настороженность, которая в первую очередь обусловлена ожиданием не столько снижения цен на недвижимость, сколько хотя бы их стабилизации. Такая стабилизация вполне возможна. Во-первых, это может произойти за счет увеличения предложения на рынке недвижимости, что может быть достигнуто посредством стимулирования строительного сектора. Во-вторых, предложение может увеличиться за счет возвращения на рынок недвижимости потенциальных продавцов, которые какое-то время занимались сдачей недвижимости в аренду. Видя снижение числа сделок с недвижимостью, многие продавцы перевели свои объекты на рынок аренды. Мы полагаем, что этот процесс может измениться в случае стабилизации рынка продаж недвижимости.

Полный текст интервью доступен на румынском языке.