Ситуация на рынке недвижимости представляется достаточно запутанной для большинства заинтересованных лиц, а эксперты рассматривают текущие тенденции с большой осторожностью. Это вполне объяснимо, поскольку события, произошедшие на данном рынке в 2023, 2024 и 2025 годах, не могут не вызывать определённых вопросов. Тем не менее, попробуем внести некоторую ясность, насколько это возможно.

Один из основных вопросов, волнующих многих участников рынка недвижимости, заключается в том, почему снизилось количество сделок с недвижимостью при сохраняющемся высоком спросе. В частности, следует отметить, что в первом квартале текущего года в Республике Молдова было продано 4 245 квартир, что примерно на 1 100 единиц меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В Кишинёве за указанный период реализовано 2 884 квартиры — на 1 108 меньше, чем в первом квартале 2024 года. Это происходит при том, что спрос превышает предложение примерно на 30%. Мы ожидаем данные за второй квартал, однако имеются достаточно оснований предполагать, что тенденция сохранится, и этому есть объяснения. Первое объяснение связано с постоянным ростом цен на квартиры. Некоторые утверждают, что цены «раздуты». Возможно, в некоторой степени это так, поскольку на любом рынке с высоким спросом существует риск искусственного повышения цен. Вместе с тем, нельзя не учитывать объективные факторы. Например, за последние три с лишним года существенно изменились региональные логистические цепочки, что привело к росту цен на многие товары и продукты, включая значительное увеличение стоимости строительных материалов. Также нельзя игнорировать инфляцию, которая за последние годы превысила 40% в совокупности. К тому же инфляционное давление с начала года побудило Национальный Банк Молдовы проводить более жёсткую монетарную политику, что, в свою очередь, вызвало повышение процентных ставок по ипотечным кредитам и продолжит оказывать прямое влияние на рынок недвижимости.

Для более полного понимания влияния следует отметить, что доля квартир, проданных с использованием ипотечного кредитования, в первом квартале 2025 года достигла 60%. Из 4 245 квартир, проданных в этот период, 2 547 приобретены посредством ипотеки. В предыдущие годы этот показатель составлял около 32%. Что же послужило причиной роста доли ипотечных сделок? Прежде всего, рост цен на квартиры, который затруднил покупку для многих граждан и заставил их обращаться в банки. Во-вторых, влияние оказали новые правила, ограничивающие использование наличных средств при операциях с недвижимостью. Все эти факторы усилили роль банков на рынке недвижимости. В настоящее время возникает вопрос: продолжит ли возрастать их роль или стабилизируется? Иными словами, увеличится ли доля ипотечных сделок или снизится? Лично я считаю, что в краткосрочной перспективе она снизится, поскольку из-за действий Национального Банка выросли ставки по ипотечным кредитам. Однако в среднесрочной перспективе ожидается рост. В мае текущего года по сравнению с январём инфляция снизилась на 1,2%, и имеются основания полагать, что в ближайшие месяцы инфляционное давление будет постепенно ослабевать. Это позволяет предположить, что в 2026 году ставки по ипотечным кредитам снизятся, что может стать стимулом для развития рынка недвижимости. Особенно важной в этом контексте является программа «Первый дом». Только в рамках данной программы менее чем за год было приобретено более 3 000 жилых помещений, при этом общий объём одобренных кредитов составил 3,8 млрд леев, а сумма государственных гарантий, предоставленных через Организацию Развития Предпринимательства, — 2,2 млрд леев. Следовательно, программа имеет значительное влияние на рынок недвижимости.

В целом, в настоящее время рынок недвижимости воспринимается потенциальными участниками с определённой осторожностью. Наблюдается некоторое напряжение, обусловленное ожиданием либо снижения цен на недвижимость, либо хотя бы их стабилизации. Такая стабилизация действительно возможна. Во-первых, благодаря возможному увеличению предложения на рынке, которое может быть достигнуто за счёт стимулирования строительной отрасли. Во-вторых, предложение может возрасти за счёт возвращения в сегмент продаж недвижимости тех продавцов, которые некоторое время ориентировались на сдачу жилья в аренду. Увидев снижение числа сделок с недвижимостью, многие продавцы переключились на аренду. В результате, в то время как объём продаж недвижимости сократился на 28%, сегмент аренды вырос примерно на 30%. Есть все основания полагать, что этот процесс может измениться в обратную сторону, когда рынок продаж недвижимости стабилизируется.

Это лишь некоторые размышления о ситуации на рынке недвижимости, которыми я счёл важным поделиться. Надеюсь, что они помогут устранить — пусть не полностью, но хотя бы частично — те неясности, которые сопровождают этот рынок и вызывают всё больше вопросов.

Виорел Годя, генеральный директор компании «Lagmar».