Современный жилой комплекс с развитой инфраструктурой должен появиться в секторе Рышкань столицы, на месте бывшего завода «Мезон». На днях кишиневцы приняли участие в обсуждении «Зонального градостроительного плана» территории, входящей в периметр улиц Матей Басараб – Флорилор – Студенческая – бд. Москва». По проекту «ЗГП Мезон», планируется построить жилой комплекс и детский сад. Предусматривается преобразование промышленной зоны в смешанную, включающую в себя жилые блоки с дополнительными объектами и сопутствующей инфраструктурой (торговая/офисная/услуговая), а также объекты сферы образования. Кроме того, территорию заброшенной поликлиники планируется превратить в территорию с жилой функцией. Корреспондент «КП» проанализировал дискуссии вокруг этого проекта и выделил 10 тем, которые сейчас активно продвигаются.

1. «ЗГП Мезон» не предусматривает зеленых зон

ЗГП – это Зональный градостроительный план. Он не подразумевает объёмного и детального решения. Это первичное обоснование параметров застройки и градостроительных кодов. Это, прежде всего, расчёты, цифры и графики, схемы. Объёмное решение — это задача ДГП (Детального градостроительного плана). Поэтому, при рассмотрении этого проекта нет смысла даже обсуждать представленное видение архитектурного концепта.

2.Проект ЗГП предусматривает размещение квартир на порядка 9 тыс. человек, коммерческие площади, парковки и зону под детский сад. Сектор Рышкань не имеет столько детских садов и школ для новых жителей. .

При разработке ЗГП за основу берётся официальная статистика по городу потому, что иной нет. Когда говорят о том, что количество детей при заселении квартала может быть выше, надо учитывать, что дети рождаются не одномоментно, а в течение периода времени. И они — разновозрастные. Кто-то переедет в новое жильё уже с детьми, учащимися в последних классах, а у кого-то они только родятся через пару лет. С учётом общим падением рождаемости, даже существующие прогнозы могут оказаться оптимистичными. Поэтому, критиковать решения нужно обосновано, а не на уровне «у них там».

3.В 2007 году был принят Генеральный план Кишинева. Он был не очень качественный, но в любом случае это некий баланс интересов города.

Генеральный план развития города выполнялся на 2007 год по той экономической и социальной ситуации, которая была актуальной в 2007 году. Сегодня он, к сожалению, неактуален. Так как решения, заложенные в нём в 2007 году на протяжении 17 лет не выполнялись. То есть, не соблюдалась последовательность градостроительной политики. Поэтому сегодня мы имеем сильно отличающуюся реальность от того плана, который был разработан. Нужен новый, а при неясном экономическом и политическом будущем территории, эта задача выглядит почти нереалистичной.

4.В рамках редевелопмента должен быть сохранен градостроительный баланс, путем выноса производства и заодно решены проблемы Рышкановки.

Например, основной проблемой указана маятниковая миграция из «спальных районов» к точкам притяжения – то есть, к объектам и функциям, которых не хватает в тех или иных районах — прежде всего это место труда.

То есть, с одной стороны, автор поста называет «маятниковую миграцию» к точкам приложения труда проблемой, а с другой тут же предлагает создать новую точку приложения труда в нагруженной зоне, которая неизбежно приведёт именно к такой «маятниковой миграции» в данный район… Не улавливается последовательная логика. Тезис о том, что 180 тыс. м2 — это площади, на которых могут трудиться жители Рышкановки, — откровенная манипуляция. Не могут они там сейчас трудиться. Это не действующее производственное предприятие. И даже если завтра туда принести каким-то чудом производство, это никоим образом не станет решающим фактором в трудоустройстве жителей. Потому, что вокруг живут не специалисты, востребованные таким производством, а люди из самых разных сфер деятельности. Значит те, кто там смогут трудиться, должны будут приезжать из других мест.

5.Как можно говорить о решение транспортных проблем какими-то там светофорами если сейчас без 10 тыс. новых жителей иногда по 15 минут ты не можешь выехать на улицу Флорилор или Студенческая? Представленные данные — откровенное вранье.

В настоящее время указанные участки являются нерегулируемыми перекрёстками. Именно поэтому там создаются пробки. Такие проблемы решаются именно путём регулирования или развязками. Для развития развязок нужен территориальный ресурс, который не всегда есть. В этом случае именно светофоры приходят на помощь. Для того, чтобы называть эти решения враньём, нужно, как минимум, представить альтернативные расчёты, демонстрирующие неэффективность такого решения. Я их не вижу… Поэтому воспринимаю как необоснованные утверждения.

6.Кроме того, расчёты в проекте на детский сад, который застройщик предлагает возвести на территорию бывшего завода не могут учитываться без информации о том кому будет принадлежать данный детский сад. Если бизнесу, у которого стоимость для ребенка может быть и 500 евро в месяц -то это не про социальную инфраструктуру, это про бизнес! Ни о каком строительстве детского сада с обязательствам передачи его городу речи в представленном ЗГП не идёт.

Это, на мой взгляд, хорошее замечание, но оно относится не к разработке ЗГП, а к условиям, выдвигаемыми разрешительными документами. Я бы к этому добавил бы ещё и обязательство начать застройку с инфраструктурных объектов. Такая практика существует и это нормально. Здесь можно согласиться.

7.Завод «Мезон» купил «сингапурский оффшор» за 8 млн. долларов. В свое время такие объекты продавали только через «своих». Благодаря смене градостроительного кода некие «сингапурцы» заработают на 12 га порядка 60 млн. евро. Так вот у меня вопрос: Сейчас существуют как международные, так и молдавские санкционные списки. Входят ли наши «сингапурцы» в эти списки? Ведь им в результате нашего решения достанутся порядка 60 млн. евро — можем ли мы узнать, кому именно достанутся эти деньги?

Не совсем понятно, каким образом подсчитаны эти цифры. Для того, чтобы «заработать» 60 млн. долларов, сегодня, даже при самых благоприятных условиях, надо вложить столько же. В реальности же, надо вложить в два раза больше. Сам процесс крупного строительства — это создание большого числа рабочих мест. Так что предлагается санкционировать инвестиции и создание рабочих мест?! Это, пожалуй, самый «парадоксальный» подход к вопросу… Тем более, удивительно слышать такой аргумент в качестве «оценки» ЗГП. Если есть вопросы к законности финансовых операций, то это точно не вопрос разработки ЗГП. Это — к органам правопорядка. Беда подобного подхода в чрезмерной политизации, вместо профессионального подхода…

8.Что от всего этого получат жители Рышкановки? Кроме транспортных и социальных проблем, а также жизни в стройке в ближайшие 10 лет?

Контрвопрос. Что сегодня имеют жители Рышкановки от использования этой территории? Крупнотоннажный транспортный поток в бывшие заводские цеха, используемые под склады? Непрозрачную структуру этих складов (в плане взрывопожароопасности), находящихся в непосредственной близости от массового многоэтажного жилья, не обеспеченного инфраструктурой? Бомбу замедленного действия в виде шахт, находящихся под жилыми домами и частично под территорией завода «Мезон», обследованием которых никто не занимается и которые, возможно, деградируют? Давая зелёный свет инвестициям, застройщика обязывают к затратам на обследование этих шахт и на мероприятия по их укреплению. Это и есть, на мой взгляд, решение проблемы. Никто другой на это средства не выделит. А проблема сама собой не решится.

9. Очевидно, что руководство департамента архитектуры города просто не способно реализовывать современные градостроительные проекты и отвечать на вызовы, с которыми мы сталкиваемся каждый день.

Чувствуется сильная «личная неприязнь» к руководству департамента архитектуры, но, к предмету рассмотрения это, скорее всего, имеет ограниченное отношение, так как подобные проекты проходят через множество инстанций, и «департамент архитектуры» имеет точно не решающее слово в этой истории. Ну, а для того, чтобы выносить такие громкие вердикты о способности или неспособности, надо быть, как минимум, компетентным.

10. Промышленность нужно развивать и «Мезон» в этом плане хорошая территория.

«Говорить о возвращении промышленности в эту зону — не реалистичная позиция по нескольким причинам: 1. Если в Молдову будет возвращать производство, то возвращать сюда будут не передовую, высокотехнологичную и экологичную производство, а самое вредное и на давальческом сырье. То производство, которое не хотят видеть в ведущих странах. Де-факто, мы находимся в колониальном положении. Я не думаю, что жители прилегающих районов хотят жить рядом с вредным производством. 2. Производство предполагает базовые условия: рынки сбыта, технологии, сырьё и квалифицированная рабочая сила. Если с первым и вторым можно решить, то сырьём мы не обладаем, а квалифицированной рабочей силой — тем более. И даже если предположить, что вдруг завтра там возникнет завод, среди жителей прилегающего района вряд ли наберутся даже пару процентов квалифицированных специалистов, способных на нём работать. А это значит, что работники должны будут приезжать из других мест, что ещё более усилит нагрузку на транспортную структуру. Так что возвращение промышленности  в этот сектор — вопрос скорее желания, а не реальности», говорит член городского архитектурного совета.