Одной из наиболее актуальных тем в начале текущего года стала процедура оценки и переоценки объектов недвижимого имущества, а именно — внедрение новых кадастровых значений, установленных государственными органами и подлежащих общественным обсуждениям и утверждению до 30 апреля 2026 года. Необходимо подчеркнуть, что данная оценка охватывает приблизительно шесть миллионов объектов недвижимого имущества и включает два ключевых направления. С одной стороны, были оценены объекты недвижимого имущества, ранее не имевшие официально установленной стоимости, включая жилые строения в сельской местности и сельскохозяйственные земли. С другой стороны, процесс был направлен на переоценку квартир, частных жилых домов в городах, гаражей, а также коммерческих и промышленных объектов недвижимости. В результате в публичном пространстве появилась информация о том, что кадастровая стоимость некоторых объектов недвижимости удвоилась, а в отдельных случаях — даже утроилась.

В сложившейся ситуации логично задаться вопросом: какие последствия повлечёт за собой данная оценка и переоценка? Первый эффект непосредственно связан с фискальным аспектом, и ситуацию следует рассматривать с двух точек зрения: влияние на местные бюджеты и влияние на государственный бюджет. Налог на недвижимость устанавливается органами местного публичного управления, и поступает в их бюджеты. В настоящее время затруднительно прогнозировать точное увеличение данного налога, поскольку именно местные администрации определяют коэффициенты, на основании которых он рассчитывается. Очевидно, что налог будет повышен, однако конкретные параметры пока остаются неопределенными. Большая определённость в этом вопросе появится ближе к концу года.

Государственный бюджет, в свою очередь, получит выгоду как минимум по трём направлениям. После оценки и переоценки недвижимости все сделки с ней будут осуществляться по цене, не ниже новой кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, будет в два-три раза превышать предыдущую. Это приведет к значительному увеличению поступлений в государственный бюджет за счет уплаты налога на прирост капитала (данный налог составляет 12% и применяется к 50% суммы, представляющей собой прирост капитала). Кроме того, значительно увеличатся поступления от взимания государственной пошлины, которая составляет 0,5% от стоимости сделки с недвижимостью. А стоимость всех сделок, как уже было отмечено, вырастет в два–три раза. Государственный бюджет также может получить дополнительные доходы за счёт увеличения числа налогоплательщиков, обязанных уплачивать так называемый налог на роскошь. В настоящее время данный налог уплачивают лица, совокупная стоимость недвижимости которых превышает 200 средних заработных плат по экономике. В 2026 году средняя заработная плата по экономике составляет 17 400 леев, следовательно, налог будут уплачивать владельцы недвижимости с общей стоимостью свыше 3 480 000 леев. Сумма выглядит значительной, однако с учётом того, что имеются квартиры, оценённые более чем в 1 миллион 750 тысяч леев, во многих случаях данный налог будут платить даже лица, владеющие двумя квартирами в новых жилых домах.

Таким образом, с точки зрения фискальной политики последствия достаточно очевидны. Однако ситуацию необходимо рассматривать и с точки зрения влияния на рынок недвижимости и строительный сектор. Следует отметить, что процесс оценки и переоценки затронет сегмент рынка, включающий в себя объекты так называемой «вторичной» недвижимости. Именно в данном сегменте возникнет расхождение между текущей кадастровой стоимостью и стоимостью, которая будет установлена после проведения переоценки. Сегмент рынка первичной недвижимости не будет затронут существенно, поскольку её кадастровая стоимость и так практически соответствует рыночной. Тем не менее, принимая во внимание возможное сокращение объема сделок на рынке недвижимости, можно ожидать определенных последствий для строительной отрасли. В этих условиях появятся новые обстоятельства и эффекты, которые необходимо учитывать уже на данном этапе. В частности, можно предположить рост числа сделок с недвижимостью, осуществляемых на основе ипотечных договоров. Также вероятно значительное расширение рынка арендных услуг. Не исключается и возможность изменения масштабов деятельности строительных компаний. Однако это уже отдельная тема, к которой я вернусь позже.

Виорел Годя, генеральный директор строительной компании «Lagmar».