Одной из наиболее обсуждаемых тем в последнее время является планируемая налоговая реформа, которая сначала должна быть одобрена Правительством, а затем утверждена Парламентом, для вступления в силу с начала следующего года. В данном контексте одни говорят о возможном значительном повышении цен и тарифов вследствие отмены сниженных ставок НДС на некоторые товары и продукты и установления стандартной ставки НДС в 20%, другие — о разрушительном воздействии на сельское хозяйство, третьи — о последствиях ежегодного повышения акцизов и т. д. В этой статье я остановлюсь на том влиянии, которое планируемая реформа может оказать на рынки недвижимости и строительства — две важнейшие для национальной экономики сферы, в том числе с точки зрения их доли в валовом внутреннем продукте (ВВП).

Не секрет, что рынок недвижимости в течение последних двух лет находится в состоянии значительного спада. За указанный период рынок потерял практически четырех из пяти покупателей, и ситуация продолжает усугубляться. Строительный рынок, по данным Национального бюро статистики, завершил прошлый год ростом на 32,2%, однако в первом квартале текущего года наблюдался спад на 12%. Снижение отмечено по большинству ключевых показателей — от объемов нового строительства до объемов капитального ремонта. Ситуация усугубляется значительным сокращением площадей введенного в эксплуатацию жилья (в первом квартале текущего года этот показатель снизился в 6,8 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). И это в условиях, когда спрос на рынке недвижимости продолжает превышать предложение более чем на 30%!

В сложившейся ситуации многие с нетерпением ждали бюджетно-налоговую политику на следующий год, которую официально называют налоговой реформой, в том числе из-за ряда предполагаемых ею радикальных изменений. И если раньше существовала хоть какая-то надежда на то, что планируемые изменения в налоговой политике могут способствовать оживлению рынка недвижимости и стабилизации ситуации на строительном рынке, то сейчас становится все более очевидным, что принятие реформы в предложенном виде может привести к дальнейшему ухудшению положения дел в указанных отраслях. И я объясню почему. Во-первых, планируется введение НДС при покупке недвижимости у застройщика. Это нововведение неизбежно приведет к увеличению стоимости квартир в новостройках. Возможно, рост составит не все 20%, как утверждают некоторые (поскольку часть НДС можно будет вычесть за счет сделок по закупке материалов, используемых в строительстве), но в любом случае повышение будет значительным. Власти уверяют, что новые налоговые правила не коснутся физических лиц, заключающих сделки купли-продажи друг с другом, поскольку НДС будет применяться только к недвижимости, приобретаемой у застройщиков. Однако никто не гарантирует, что так оно и будет, ведь рынок — это живой организм: рост цен в одном его сегменте, как правило, провоцирует изменение цен и в другом.

Ряд экспертов обращает внимание на то, что с нового года НДС будет применяться и к аренде недвижимости. Можно предположить, что это приведет к росту стоимости аренды, в результате чего данный сегмент рынка также может войти в фазу спада после значительного роста в последние годы. Не исключено и то, что значительная часть рынка аренды может вновь уйти «в тень», откуда ее с таким трудом выводили последние несколько лет.

Существенное влияние может оказать и отмена льгот при применении налога на прирост капитала в сделках с недвижимостью, а также установление единой ставки данного налога в размере 15%, как это предусмотрено проектом реформы. Власти заявляют, что это не затронет тех, кто продает жилье, в котором проживает. Тем не менее этот налог отпугнет тех, кто приобретал недвижимость в инвестиционных целях — они просто-напросто не захотят ее продавать. Тем более что после оценки и переоценки объектов недвижимости их кадастровая стоимость выросла в два-три раза, а значит, и сумма налога на прирост капитала существенно возрастет. В результате мы можем стать свидетелями очередного сокращения количества сделок с недвижимостью, которое и без того крайне невелико.

Безусловно, заслуживают внимания и другие положения концепции налоговой реформы, однако и вышеупомянутых аспектов достаточно, чтобы сделать вывод: ее внедрение может ухудшить ситуацию на рынках недвижимости и строительства. Именно поэтому в процессе рассмотрения и принятия налоговой реформы этим аспектам следует уделить особое внимание, а, возможно, даже пересмотреть отдельные положения. Ведь, в конце концов, речь идет о двух отраслях, совокупный вклад которых в формирование ВВП составляет около 13%.

Виорел Годя, генеральный директор компании «Lagmar»