Институт Европейской Политики и Реформ (IPRE) опубликовал аналитическую записку «Почему цены на недвижимость не падают, несмотря на стагнацию рынка?». Ее автор, Станислав Гилецкий, отметил парадоксальную ситуацию на рынке недвижимости Республики Молдова: количество сделок купли-продажи квартир на национальном уровне сократилось с 22 565 в 2024 году до 10 832 в 2025 году (спад составил 52%), однако цены продажи остаются практически неизменными, закрепившись на историческом максимуме в 1700–1900 евро за квадратный метр.

Эксперт констатировал, что количество разрешений на строительство многоквартирных жилых домов заметно сократилось, особенно в 2025 году — году, последовавшем за периодом самого резкого роста цен на квартиры за последнее десятилетие. Согласно отчету, если в 2017 году было выдано 107 разрешений на строительство, то в 2025-м — всего 33, что является самым низким показателем за последние годы.

«Резкое сокращение числа выдаваемых разрешений отражает две разные структурные проблемы: возрастающие трудности с получением земельных участков под строительство и бюрократический, непрозрачный и непредсказуемый процесс выдачи разрешительной документации. Отсутствие функционального генерального градостроительного плана столицы привело к ошибочной логике развития. Вместо расширения в сторону новых территорий, строительство сосредоточилось в уже густонаселенных районах, что еще больше усилило нагрузку на существующую инфраструктуру. В аналитической записке № 4/2023 мы уже обращали внимание на то, что власти недостаточно активно занимались развитием новых секторов и районов, не инвестируя средства в строительство дорог, уличное освещение и государственные учреждения, которые сделали бы эти зоны привлекательными», — подчеркивается в документе.

В записке также отмечается, что за последние 20 лет граждане инвестировали в недвижимость Кишинева около 4 миллиардов евро. Однако эти частные вложения не сопровождались соразмерными государственными инвестициями в транспорт, школы или систему здравоохранения.

«Следовательно, одним из ключевых приоритетов должно стать обеспечение взаимодополняемости государственных и частных инвестиций, в частности, в процессе развития новых городских секторов, способных обеспечить как высокий уровень городского комфорта, так и более доступные цены. Необходимо развивать новые сектора и районы, направляя инвестиции в дорожную инфраструктуру, уличное освещение и социальную инфраструктуру, чтобы сделать эти территории привлекательными.

Только при условии высокого уровня взаимодополняемости государственных и частных инвестиций удастся изменить парадигму развития муниципия Кишинев», — резюмируется в исследовании.

По мнению эксперта, также необходима диверсификация альтернативных вариантов инвестирования.

«Значительная часть спроса на недвижимость продиктована не потребностью в первичном жилье, а отсутствием жизнеспособных альтернатив для инвестирования. До тех пор, пока рынок капитала остается слаборазвитым, банковские депозиты обеспечивают низкую доходность, а другие финансовые инструменты недоступны для большинства населения, недвижимость будет по-прежнему поглощать частный капитал, выступая в роли своеобразного защитного актива. Создание надежных альтернатив для среднесрочных сбережений и инвестиций позволило бы структурно снизить это давление. Важна и прозрачность рыночных данных. Информация о реальных ценах сделок уже содержится в нотариальных актах, зарегистрированных в Кадастре. Периодическая публикация этих данных в виде агрегированной статистики в разрезе зон и типов недвижимости (без указания персональных данных) повысила бы прозрачность и улучшила качество аналитики. В настоящее время Национальный банк Молдовы уже рассчитывает индекс цен на жилую недвижимость, связанный с ценой предложения на первичном рынке; применение этого же инструмента к реальным ценам сделок дало бы рынку и разработчикам государственной политики показатель совершенно иной ценности», — заключил аналитик IPRE.